Pour quel régime opter pour un achat immobilier à deux ?
Acheter une maison ou un appartement est une étape importante dans la vie d’un couple. Si vous vivez en concubinage ou que vous êtes pacsés, il faut savoir que pour la législation vous êtes des étrangers l’un pour l’autre en cas de séparation ou de décès. C’est pourquoi des précautions s’imposent.
Achat en indivision
Dès que deux personnes font l’acquisition conjointe d’un bien, le régime de l’indivision s’applique ou propriété partagée. Sauf mention contraire, l’acquisition est à 50/50. Si vous souhaitez une répartition financière différente (par exemple 70/30), elle doit être notifiée dans la convention d’indivision. Cette répartition prend en compte les apports de chaque parti et sa participation au remboursement du prêt.
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En cas de séparation, deux solutions existent.
La solution amiable consiste à la vente du logement par les deux concubins et à la récupération du montant selon la quote-part définie. Un des concubins peut également racheter la quote-part de son compagnon pour devenir l’unique propriétaire du bien.
Dans le cas où les concubins ne trouvent pas d’accord, le bien est vendu, chacune des parties récupérant sa quote-part sur la vente.
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En cas de décès d’un des concubins, ses biens sont divisés entre ses héritiers. Le concubin survivant est alors en indivision avec les héritiers. La situation étant peu confortable, le bien est souvent vendu.
Certains mécanismes permettent aux concubins de se protéger.
Si les concubins ont des enfants mineurs au décès de l’un deux, le survivant peut demander le maintien de l’indivision. Il est possible que les concubins se lèguent mutuellement leur quote-part. Toutefois, le concubin survivant devra payer des frais de succession.
Les concubins peuvent également envisager une clause de rachat qui permet au survivant de racheter la quote-part du concubin défunt.
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Création d’une SCI
Créer une société civile immobilière demande beaucoup de contraintes et un certain coût mais elle constitue une solution plus pérenne. Les deux concubins créent une SCI qui procède à l’achat du logement. Chaque concubin se voit attribuer des parts sociales au prorata de la part injectée dans le capital de la société.
En cas de séparation, la valeur du logement étant déjà divisée en parts sociales, le partage est simple.
Lorsqu’un des deux concubins décède, ses parts reviennent automatiquement à ses héritiers qui peuvent contester l’occupation du bien par le concubin survivant.
Il existe deux moyens qui protègent mutuellement les deux concubins.
La clause d’agrément permet aux associés de la SCI d’accepter ou de refuser l’entrée de nouveaux associés dans la société. Ainsi, le concubin survivant fait obstacle à ce que les héritiers deviennent associés de la société à condition qu’il ait les moyens de racheter leurs parts.
Le démembrement croisé de propriété permet à chaque concubin d’acquérir 50 % des parts de la société en nue-propriété et 50 % en usufruit. Au décès d’un concubin, le survivant a la pleine propriété de 50 % des parts et l’usufruit sur les 50 % restant. Il peut continuer à habiter le bien immobilier.
Pacte civil de solidarité (Pacs)
Ce contrat se conclut entre deux personnes pour l’organisation de leur vie commune. C’est un compromis entre mariage et concubinage. Le régime diffère suivant sa date de conclusion.
Pacs conclu après le 1er janvier 2007
La séparation des biens s’applique : chaque concubin dispose de l’administration, de la libre disposition et de la jouissance de ses propres biens. Les concubins peuvent acheter d’autres biens en commun. Ils peuvent choisir le régime d’indivision.
Pacs conclu avant le 1er janvier 2007
Les biens achetés après la conclusion du pacte sont soumis à l’indivis par moitié : quand un partenaire fait l’acquisition d’un bien, l’autre en est propriétaire pour moitié à moins que les concubins demandent une autre répartition dans l’indivision ou que le bien appartienne seulement à l’un d’entre eux. Les biens achetés antérieurement à la conclusion restent la propriété exclusive du concubin. Les concubins peuvent également choisir le régime de l’indivision.