Bien évaluer la rentabilité d’un investissement locatif

MT : Rentabilité investissement locatif : Evaluer avec précision ce qu’un bien nous apportera

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MD : Rentabilité investissement locatif : Quand nous investissons dans un bien, la première question que l’on se pose est celle de sa rentabilité.

La rentabilité locative est un élément indispensable pour tout investisseur, avant d’entamer l’achat d’un bien immobilier pour le louer et pour profiter d’un placement intéressant pour ses finances. En effet, les sentiments ne sont pas semblables selon que l’on désire acheter pour louer ou pour y vivre !

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L’importance du calcul de la rentabilité locative

Quand on investit de l’argent, on évalue bien évidemment le rendement annuel de son placement, afin de connaître la somme que l’on a gagné toute l’année. Le rendement d’un investissement s’évalue en pourcentage de la valeur investie. 

Quand il s’agit d’un bien immobilier, le rendement se substitue par la rentabilité locative. Les intérêts de l’argent investi sont obtenus grâce à la location du bien acheté. 

Pour évaluer cette rentabilité investissement locatif, il faut savoir ce que rapporte la location dépendamment de son prix d’achat et des divers frais engendrés.

Le calcul de la rentabilité brute d’un bien

La rentabilité brute s’obtiendra en divisant les loyers perçus durant une année par le prix d’achat du bien et en multipliant le résultat obtenu par 100. Supposons que vous avez acheté un appartement à 100 000 euros et que vous louez 500 euros par mois. Ce qui vous donnera une rentabilité brute annuelle de 6% par an. 

Cette rentabilité brute vous donnera la faculté de faire une première comparaison entre les divers biens qui peuvent vous intéresser. 

Le calcul de la rentabilité nette d’un bien

Pour calculer la rentabilité nette, il faut prendre en considération l’ensemble des charges et des frais divers :

• Frais de financement et frais d’entretien divers ;
• Frais de gestion du bien par un professionnel de l’immobilier ;
• Les taxes foncières ;
• L’assurance propriétaire non occupant et l’assurance loyers impayés ;
• Les charges non récupérables ;
• Les vacances locatives.

Vous devez ainsi enlever ces frais aux loyers perçus par rapport au calcul de la rentabilité brute ou :

Loyer par an – charges et frais divers/prix d’achat du bien*100. 

Combien rapporte l’immobilier locatif ?

La rentabilité nette d’un investissement immobilier varie de 2 à 8% environ, voire plus dans certaines situations. La performance dépendra surtout du type de logement (tout en pensant au fait qu’au mètre carré, les petites surfaces sont plus lucratives que les grandes). C’est le cas par exemple des studios et des T1, sauf que leur propriétaire change bien souvent. Cela implique beaucoup de vacance locative et des remises en état. Le rendement locatif se voit donc être impacté !

En ce qui concerne les maisons et les grands appartements, les surfaces sont moins rentables si l’on se base au mètre carré ! Par contre, les locataires sont plus stables. Les logements sont mieux entretenus et les frais sont supportés par le propriétaire-bailleur. 

Pour les maisons de 2 à 3 pièces, elles représentent l’alternative parfaites aux deux précédents types de logement indiqués ci-dessus. Ses atouts ?

• Un turn-over raisonnable ;
• Pas de vacance locative ;
• Une stabilité des locataires ;
• Des frais de remise en état gratuits. 

Ces biens sont adaptés aux investissements sous la loi Pinel. 

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Optimiser son investissement locatif

Afin d’optimiser la rentabilité de votre bien, vous devez être attentif aux trois points suivants :

• L’emplacement de votre bien, en évitant autant que possible les villes où les rendements locatifs ne sont pas excellents ;
• Le statut d’imposition pour vos revenus fonciers : les prélèvements sociaux ainsi que les impôts peuvent retirer une grande partie de vos bénéfices. Il faut donc savoir comment bien déclarer ses revenus en vue d’une meilleure optimisation ;
• La négociation du prix d’achat de son bien ou de son prêt immobilier.